来源：天下齐观
作者：老齐读书
昨天，财联社传出两条重磅消息，先是说监管部门要求试点房企在2023年6月30日之前，完成降低负债的目标，同时也提及了之前市场传言的8项财务指标和3条红线，也就是剔除掉预收款之后，资产负债率大于70％，净负债率大于100％，现金短债比小于1的，之前的市场传言是说明年1月1号就执行，昨天监管层的表态是将这个政策推迟了3年，给了这些高负债的房企一些缓冲期，所以我们也看到了，某些地产股昨天也出现了暴涨，终于可以松一口气了。
但是，紧接着又传来一个消息，21世纪经济报道爆出的，说监管部门要求大型银行控制房贷规模，多家大行新增涉房贷款占比要降到30％以下，这意味着房贷占比要降到2015年之前的水平，也就是这波房价暴涨之前。2015年房贷新增占比刚好是30％，2016年就涨到了44.8％，到了2018年甚至接近了50％。2019年才有所回落，降到了34％。所以批多少房贷，一直也是地产宏观调控的一个重要风向标。从今年看，因为疫情的影响，房贷占比整体都在30％以下，但是最近几个月却持续上升。很显然，监管现在出手，就是要遏制这种房地产复苏到过热的势头。
从目前各大银行情况来看，工农中建交邮储这几个大行，涉房贷款占比基本都已经压下来了，特别是跟2019年的时候相比，涉房贷款占比下降较多。比如建行，一下压低了22个百分点。其他行的占比也都降低了10几个百分点，可见国有大行在执行政策方面十分坚决，而股份制银行则反映较慢，现在招商，浦发，兴业，平安四家银行涉房贷款占比都超过30％，浦发和平安都在50％附近，所以未来股份商业银行恐怕要全面紧缩房贷业务。
之所以要这么干，目的很明确，就是拆弹，之前银保监会主席郭树清就十分明确的提出，房地产泡沫是威胁金融安全的灰犀牛，在这个明确的定位之下，就会持续的收缩这个领域的金融支持力度。老齐可以给你举个例子，当年郭树清主席告诉大家，理财收益超过6％就要打问号，收益超过8％就很危险，收益过了10％你就要做好损失本金的准备，他当年说这话的时间是2018年6月的陆家嘴论坛，这个话说完后的两年，上演了一场P2P的暴雷潮，很明显就是有意为之，人家都告诉你不要投了，再投就做好损失本金的准备，但还是有很多朋友，看不懂这最后的警告。结果损失惨重，血汗钱都被卷跑了才知道后悔，但已经为时已晚。
现在人家又提醒各金融机构，房地产泡沫是灰犀牛了，这话是他2020年8月刚说的，那么你猜他会怎么样应对。这几年必然会在开发贷和居民房贷这两端持续的降杠杆，尽量少给开发商贷款，限制开发商融资，虽然红线推迟了3年，但是这把达摩克利斯之剑显然也坐实了，这几年必然是各家开发商，持续降负债的过程。这就好比，警察抓到你，先让你自己交代一个道理，开发商这次吓尿了裤子，后面3年肯定会明显收敛，甚至会矫枉过正，力图完全避开这三道红线。如果你们表现不好，监管就会出手强制干预。这其实跟当年的互联网金融，自查自爆都是一样的套路。很多时候，都不用人家出手，你自己就干不下去了。就比如现在，都知道了3年后有红线的枷锁，那么现在你即便融资，也没啥人敢借给你了。所以这个消息出来之后，其实几大开发商，虽然被判了缓刑，但也已经十分艰难。目测融资成本将大幅提升。
而对于居民端去杠杆的意图也十分明显，这个跟我们每个人更是息息相关，现在你理解，为啥老齐一直讲，自住的刚需，尽快买，投资的不要买，有人之前还来骂，说自住的不是钱啊，为啥让我们去当炮灰，自住的目的是为了住，买了房之后，房价涨跌，你只要不卖其实都跟你没啥关系。只是心里有点影响而已。但如果你是刚需，却不买，等着！1个是短期内房价未必会降，价格这东西，中长期确定的事，短期谁也说不好，有的开发商欲擒故纵，知道你们买涨不买跌，所以故意调高价格，逼你们下单，二手房就更不确定了，错过一个着急卖的，可能房价就涨上去了，到时候你心态崩溃了。2是政策随时可能调整，本来有购房资格，也能申请贷款，后来一收紧政策，很可能你就没资格了，或者无法拿到贷款了，那么到时候也是心态崩溃。所以刚需自住，你的目的永远是房子，而不是拿回更多的钱，那么方式方法肯定完全不同。就好比买菜做饭一样，爱吃哪个我就买哪个，贵点也得买。而如果你是商贩，你肯定找利润最大的菜去卖。所以自住和投资，一定要分清。甚至自住里面的刚需和改善，也得分清楚。等不起的才叫刚需，能等的，没有也行的才叫改善。都说知己知彼才能百战不殆，你不知道房价怎么走，至少也该知道自己到底啥需求，如果自己都稀里糊涂，那就很难给你建议了。至于投资需求的，我们很明确，就是不买，因为有的是方法，比投资房子效果更好，风险更低，收益更多，所以完全没必要非得跟房子较劲。就比如这几年，虽然有人说房子没降，但肯定也没有我们在股市上赚到的更多。
