大家一定都听过这句话，“房贷是普通人这一生能从银行借到的期限最长、利率最低的钱”。而且长期以来，很多人都对此深信不疑。
现在这个观点破了，经过这两年的房贷利率演变，大家才蓦然发现，房贷利率没有最低，只有更低。
前两年楼市火热时，银行贷款额度经常供不应求，商业银行为了利润最大化，房贷利率调得很高，首套房不低于5.88%，六点几的也很常见，最后甚至搞出了锚定房贷的lpr利率改革，实现了可以精准对房贷利率进行加息降息的调控。
2022年下半年以来，楼市萧条，居民买房贷款积极性不高，商业银行手里的钱放不出去，又开始调低刺激，房贷利率经历多次下调，目前部分地区已经跌破4%了。1月29日，郑州多家银行宣布，首套房房贷利率降至3.8%。紧跟着沈阳、天津降至3.9%，福州降至3.8%，珠海降至3.7%。一句话，多地房贷利率跌至地板价。
以珠海为例，首套房贷款利率竟然出现了最高2.7%的利差。这是什么概念？同样是贷款100万，新购房月供要比存量房月供少1500元，30年总利息差额高达57万元，被高房贷利率套住的居民有多痛苦，不言而喻。
和新房限价导致的新二手房价格倒挂严重，出现了“打新房”一样，房贷“利差”过高，也催生了“提前还房贷潮”的发生。
当然，为了一劳永逸，也有不少人在通过“转贷”的方式，降低还款负担。
然而奇葩的一幕出现了：买房人上赶着给银行送钱，却吃了闭门羹。先是有银行提高了违约金额度，接着又有银行表示名额不足要靠抢要排队，排队3-5个月很常见。现在更狠，不少银行直接关闭了线上还款功能，只能线下预约，银行网点每天同样限制名额。
有上海网友调侃，自己春节假期不是在忙着抢红包，而是每天按时按点抢银行提前还贷名额，这可比当初摇号抢房刺激多了。
关于提前还贷，购房合同里其实有明文规定，买房人只需按合同要求提前预约，银行其实是没理由拒绝的。现在买房人提前还钱被拒，银行显然是“不守规矩”的一方。
提前还钱为何被拒？银行为何不守规矩？
这就不得不从银行的经营模式说起。
银行是依法经营货币信贷业务的金融机构，主要有中央银行、政策性银行、商业银行等这几类。这里我们所指的是商业银行。商业银行本质上其实就是中介，从央行和储户手里低利息拿钱，然后再高利息贷出，赚取利差。
看到了吗，对于银行而言，吸储是利息支出，放出去的贷款才是利息收入。
当然，银行的盈利渠道还包括投资、银行类保险、销售理财产品、票据业务、对冲业务等，在此基础上，还衍生出一些“中间业务”，主要是手续费及佣金收入，比如刷卡费、托管费等。
在银行的众多业务中，个人房贷由于资产质量较好、收益较高，一直都被银行视为“唐僧肉。事实上，从历年上市银行发布的报告来看，很多商业银行业绩40%以上都来自房贷。
另外，整个2022年，老百姓的消费态度都发生了巨变，消费意愿严重不足，存款意愿大幅增加，央行数据显示，2022年住户存款增加17.84万亿，其中居民定期存款飙涨13.8万亿。同期新增居民人民币贷款3.83万亿元，其中中长期贷款仅增加2.75万亿元，2021年两项数据分别是7.92万亿元和6.08万亿元。
前面铁锤说过，对于银行而言，需要吸储再放贷来赚取利差，但现在的情况是，老百姓确实在拼命存钱，不过更大的问题是，老百姓连银行放出的贷款也都存回去了。
简单来说就是，按照合同，银行本来二三十年内要挣你几十万上百万的利息，结果你提前还了，银行就挣不到原本的利息了。这就相当于预计的利润没挣到，却又做到盈收的账里了。
一句话，提前还贷于银行而言，意味着到嘴的肥肉又飞了。这种情况下，唯利是图的银行怎么可能“守规矩”，做出很多不体面的行为，也就有迹可循了。
面对扎堆提前还贷的人群，银行此时的心理活动其实很简单：那么痛快让你还了，我还怎么赚利息？
全国出现“提前还贷潮”，银行自然着急，这段时间有不少专家、媒体也站出来呼吁，“跟风提前还钱不可取”。
铁锤对此的看法很简单，这个逻辑本身就是错的，有钱的提前还那不叫跟风，没钱的想跟风也跟不上，所以担心都是多余的。
在铁锤看来，过去这大半年，全国各地扎堆提前还贷，确实有“利差”太大，买房人不甘心当冤大头的原因。但不能忽略的是，大疫三年，百业凋敝，绝大多数居民和中小企业内心都留下一道疤痕。所以一有钱，他们第一要做的就是修复家庭资产负债表，至于再投资的信心，不仅要看接下来的收入预期，更依赖于经济景气度。
当前，中国经济仍然面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”的三重压力，个人觉得2023年提前还贷+存钱的情况，可能不亚于2022年。因为2019年高岗买房的那波人的房子还没交付，房本还没下来。按照交付周期，今年5月份之后，才是转折点，如果利差一直都是这么大，我相信会有更多的人用脚投票。
那么该如何破解呢？
2月1日，央媒《经济日报》喊话银行：适度降低存量房贷利率，逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，进一步降低住房消费者的负担，有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。
央媒喊话，是不是意味着存量房贷打折有戏了？虽然存量房贷打折属于“合同外施惠”，但铁锤觉得希望还是挺大的，这样说的依据有两点：一是过去我们确实做过这事，二是当下可能是最好的时机，且技术上也可以实现。
先说第一点，2008年经济困难时期，“救楼市”成为主要主题之一，央行当时宣布，从2008年12月27日起，将房贷利率由基准利率的0.85倍调整至0.7倍。商业银行随后宣布，符合条件的存量房贷款利率，享受同等优惠。
第二，降存量房贷款利率，是一笔数额巨大的利益拉扯。2022年末，全国个人住房贷款余额约39万亿，利率降低1%，银行业每年减少3900亿的收入，存量利率降至和新房贷款利率齐平，银行业每年至少减少7800亿的收入，大概占2022年银行业总利润的3成。
单看这个数据，降存量房利率似乎不可能。但根据财经专家刘晓博的说法，并不是所有存量房贷都需要打折，只需要针对这几年高利率时代上车的买房人打折即可。还可以根据是首套房还是二套房来给予不同力度的优惠，并适度降低存款利率，对冲影响。对于存量房贷打折中利润损失较大的银行，央行可以优先给予低利率资金的扶持。综合来说，给存量房贷打折，技术上问题不大。
为什么说当下是最好的时机？因为相较于2008年，当下不管是股市还是楼市，亦或是GDP增速，都没好到哪去（上面这两张图对比了2008年和2022年房地产的情况）。更重要的是，现在老百姓消费意愿极低，给存量房贷打折，有助于提振消费者的信心，对楼市复苏、经济复苏，都大有裨益。
事实上，如果增量存量利差一直这么大，即使继续降息，市场上的流通货币也不会增多，老百姓自己会算账，有钱肯定会提前还贷，没有人甘心白白当冤大头。
最后关于要不要提前还贷，铁锤说点个人看法：趋利避害是人的本能，在可预见的未来如果没有大额支出，手里有足够的钱，且没有更好的投资渠道和更高的收益的情况下，应该提前还。
